Durante décadas, construímos cidades baseadas em separações. Moradia em um bairro, trabalho em outro, lazer no centro. E entre esses polos: horas perdidas no trânsito, insegurança nas ruas vazias e uma arquitetura que mais isola do que integra.
Mas uma nova lógica começa a prevalecer — a da integração. Os empreendimentos de uso misto ganham espaço ao combinar moradia, trabalho, conveniência, lazer e hotelaria em um mesmo projeto. Mais do que uma tendência imobiliária, representam uma revolução silenciosa, que responde aos dilemas contemporâneos de tempo, mobilidade, segurança e necessidade de convívio.
Da Roma Antiga à Avenida Paulista: as raízes do uso misto
Integrar diferentes funções urbanas em um mesmo espaço não é exatamente uma novidade. O Mercado de Trajano, construído em Roma no século II, já abrigava lojas, escritórios e moradias empilhadas em diferentes níveis. A cidade clássica era integrada por essência.
Foi só no século XX que rompemos com essa lógica. O urbanismo modernista, ao setorizá-la, compartimentou a vida: zonas residenciais de um lado, escritórios do outro, comércio em centros fechados. O resultado? Ruas sem vitalidade, deslocamentos cansativos e espaços urbanos desumanizados.
Nos anos 60, Jane Jacobs propôs o oposto. Em “Morte e Vida de Grandes Cidades Americanas”, defendeu a mistura de usos como condição para a segurança, diversidade e pulsação urbana. No Brasil, a intuição já havia se materializado no Conjunto Nacional (1957), em plena Avenida Paulista — um projeto multifuncional que antecipava em décadas essa visão integrada de cidade.
O retorno da integração como resposta ao caos urbano
Com o crescimento das cidades e o colapso da mobilidade urbana, o uso misto voltou ao centro do planejamento. Cidades como Nova York, Miami, Londres, Hong Kong, Tóquio e Seul se reinventam ao tratar a densidade como solução — e não problema.
São Paulo seguiu essa trilha. Com a revisão do Plano Diretor e incentivos à verticalização com fachada ativa, a cidade passou a favorecer projetos que misturam habitação, escritórios, comércio, lazer e serviços no mesmo terreno. A cidade que antes segregava funções agora busca entrelaçá-las.
Mas é preciso reconhecer: ainda estamos aprendendo a fazer isso bem.
Muitos empreendedores tratam a fachada ativa como um simples instrumento para desbloquear mais área construída. Criam vitrines cegas, lojas mal posicionadas ou espaços sem vocação comercial. Perdem a chance de dar vida ao térreo — e com ele, valor ao projeto como um todo.
Na Captal, defendemos que a fachada ativa deve ser desenvolvida com intenção. Ela é o elo entre o edifício e a cidade, o lugar onde o projeto respira e cria pertencimento. Ali se constrói não só fluxo, mas marca. Não só comércio, mas comunidade.
Mais que conveniência. Uma nova filosofia urbana.
O uso misto não é apenas uma tipologia de projeto — é uma visão de mundo aplicada ao mercado imobiliário. E quando bem feito, transforma não só o bairro, mas a forma como as pessoas vivem. Entre suas principais virtudes:
1. Tempo útil de vida
O deslocamento entre casa, trabalho e lazer, que antes era medido em horas, agora é feito por escadas rolantes. Isso redefine o valor do metro quadrado e reposiciona o imóvel como um ativo de conveniência.
2. Ruas vivas, seguras e habitadas
O fluxo constante de moradores, visitantes e trabalhadores reduz a criminalidade, ativa o comércio de rua e traz luz e movimento a espaços antes estáticos.
3. Convívio como diferencial competitivo
Cafés, academias, praças e áreas compartilhadas deixam de ser um “plus” e passam a ser o núcleo do projeto. Não se trata de vender um apartamento — trata-se de entregar um estilo de vida.
4. Sustentabilidade prática, não retórica
Menos carros, mais caminhadas, menor emissão de carbono e uso mais eficiente da infraestrutura urbana. A cidade agradece — e o planeta também.
5. Investimento mais resiliente
A diversificação de usos gera mais fontes de receita, reduz vacância e responde melhor às oscilações de mercado. Um ativo misto bem posicionado é, invariavelmente, um ativo mais resiliente e um melhor investimento de longo prazo.
Do global ao local: cidades como destino
O uso misto se consolidou em ícones urbanos como o Brickell City Centre (Miami), Salesforce Park (São Francisco), Valley (Amsterdã) e Leeza SOHO (Pequim). São projetos que não apenas integram funções, mas redefinem skylines e influenciam o urbanismo global.
No Brasil, tive o privilégio como gestor de investir e desenvolver dois dos empreendimentos de uso misto mais emblemáticos já entregues no país — projetos que não apenas marcaram território, mas ajudaram a redefinir o padrão de integração urbana no mercado imobiliário brasileiro:
Parque Global, desenvolvido pela Bueno Netto e a Related Group com investimento da Starwood Capital (quando atuei pela gestora), é um masterplan de mais de 600 mil m² às margens do Rio Pinheiros. Concebido como uma cidade dentro da cidade, o projeto integra torres residenciais, hospital de última geração (Hospital Albert Einstein), shopping center, escritórios, áreas verdes, e mobilidade. Sua escala e complexidade exigiram um pensamento sistêmico sobre mobilidade, infraestrutura e densidade, tornando-se um verdadeiro laboratório urbano de São Paulo. Um projeto que antecipa o futuro do urbanismo local.
JK Square, por sua vez, nasceu da união entre a Tellus e a SDI, em um dos endereços mais cobiçados da cidade: a Avenida Juscelino Kubitschek. Um empreendimento que mescla hotelaria, lajes corporativas AAA, unidades residenciais e um centro de conveniência de luxo. Tudo isso envolto por um paisagismo sofisticado e acessos múltiplos pensados para atender públicos diversos, em horários distintos, mantendo o fluxo ativo ao longo do dia e da noite.
Ambos os projetos têm algo em comum: não são apenas edifícios — são sistemas urbanos vivos. Organismos multifuncionais que transformam o entorno, requalificam bairros inteiros e criam valor onde antes havia ineficiência.
Mais do que cases de sucesso, eles moldaram minha visão sobre o papel que o mercado de capitais, os incorporadores e os investidores podem ter na construção de cidades melhores. Eles mostraram, na prática, que o uso misto não é apenas uma estratégia de rentabilidade — é um legado urbano.
Investir onde a cidade se reinventa
Na Captal, acreditamos que os melhores investimentos são aqueles que constroem cidades melhores. E os empreendimentos de uso misto, quando bem executados, fazem exatamente isso: costuram a cidade com inteligência, oferecem mais que produtos — oferecem experiências — e entregam rentabilidade com lastro urbano real.
Estamos atentos a esses movimentos e investindo em projetos que vão além da fachada. Que pensam a cidade como um organismo vivo. Que entendem que cada térreo bem ativado é, na prática, um convite à vida urbana.